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  杨凡老师:房地产土地获取、拿地创新模式及风险规避    上一篇  下一篇    
  发布者:叶国基 |  浏览(101) 评论 (0)  | 发布时间:2017-01-12 15:55:41 最后更新时间:2017-01-12 15:55:41  
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房地产土地获取、拿地创新模式及风险规避

 

2016年土地市场最火爆的词,想必就是地王频频出现了,据国家统计局公布:2016年8月份70个大中城市超八成房价持续上涨,热点二线城市全面取代一线城市成为房价上涨“领头羊”。全国有七成半的省份土地一直持续上涨,堪称是有史以来地王频率和价格最高的的一年,疯狂的地王带动了房价市场的上涨。

 一二级市场的房价上涨又再度引发土地价格上涨,土地价格迅猛上涨,导致整个链条都发生了改变,变成土地价格上涨带动房屋价格上涨,以至于一二线城市的房价已涨到了“离谱”的程度。高价地块并不仅仅出现在一线城市,二三线城市也频现地王。每个投资的人都觉得自己很牛,因为你投资一二线中心城市的房地产是赚得最多的,投资房地产稳赚钱

 

  高房价的根本原因是货币现象,光用经济、人口解释不通,“经济差、货币多”才是主因。“土地财政”就如同悬在地方政府头上的达摩克利斯之剑。在当前经济背景下,中国最敏感的资金正在做两件事情:

 一、在国内抢资产,包括品牌资产、一二线城市土地资产、保险资产;

 二、进行国际化资产配置,在全世界买资产。

为什么房地产会成为中国最重要的润滑剂?只有一个理由,中国的金融需要抵押品,如果没有抵押品的话,中国的金融是没有办法运作的,它需要一个大家都相信的抵押品和储蓄罐,那就是房地产。

 社会融资总额大约40%进入房地产,而房地产对GDP的广义贡献度不过20%。很多房地产老板说:目前的土地市场和房价正处于风口浪尖,未来将迎来一大波调控。那到底会有哪些调控?

 政府曾经用过的三大政策工具箱:

 一、提高房贷首付比例;

 二、契税、增值税等交易税;

 三、重启限购?但限购政策打击力度太大,政府应该不会这么强硬地进行干预?

 调整过猛,破产增多,失业增多,宏观经济出大问题?

 因城施策,适度调整,必须守住两条底线!

 中国经济不能没有房地产。但我们这么大一个国家,能够仅仅依靠房地产一枝独秀吗?

房地产不整,肯定出事;整得太狠,马上出大事

 这轮一二线城市的房价上涨远没有停止,一二线城市房价上涨空间还很大。

 场外逻辑是:国家队进场,险资进场,地方政府的热情。房贷开闸,买房人加杠杆,资金推动楼市繁荣。场内逻辑是:白银时代最后一场盛宴。蛮力:土拍市场(扩张期房企);巧力:存量市场(稳定期房企);职业经理人与老板的博弈的(央企与闽系房企的鳄鱼效应)。

在目前错综复杂的形势下,我们应该如何把握好方向,走对路子。“笃信常识,创造需求,掌握规律,用户上帝”。卖产品、卖服务、卖生活是我们绕不开的东西,所以笃信常识、创造需求,坚信用户是上帝,这是我们必须遵守的。从平台为王到内容为王,从抢占资源到提供服务,这是我们的不二法门。

 

内容提示

 1、让企业如何正确的拿地?分享土地获取经验;
 2、拿地的创新模式和渠道有哪些?分享标杆地产如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面入手,在开发前期最重要的环节上突破;
 3、各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避? 

课程大纲
随着房地产行业之间的竞争日趋激烈,房地产开发商越来越重视前期的土地获取,以及房地产市场定位与目标客户的产品需求分析。本次课程,将帮助开发企业提高自身的拿地能力,更有效的规避各种拿地模式和渠道的风险,做好房地产开发项目前期拓展和准备工作。


第一部分《关于目前的土地市场》

1.土地供需矛盾加剧,地王频现,房价集体上涨

2.金融政策为房企添筹码,货币超发助推一二线城市房价上涨

3.房企竞争惨烈 没有地就会被淘汰

4.房地产调整的宏观规律及变化应对

 

第二部分《关于拿地》

一、企业如何正确的拿地?

1.何谓土地一级开发?

(1)、基本概念

(2)、延伸理解

2.区域土地开发模式的转变

(1)、粗放开发方式向集约开发方式的转变

(2)、房地合一方式向房地分离方式的转变

(3)、生地开发方式向熟地开发方式的转变

二、八大“勾地”攻略及地产并购实务

1.三种是为最常见的方式

(1)、股权转让,万科大宗购并南都集团案例

(2)、合伙成立项目公司

(3)、以联合开发的名义

2.以下方法有局限性

(4)、兼并或合并中交并购绿城案例

(5)、在建项目转让 ,南京xx小镇转让案例

(6)、股权托管

(7)、变更用地类型

(8)、染指“插花规划”

3.房地产并购实务及案例分析

(1)、法规政策

(2)、交易结构

(3)、尽职调查

(4)、交易文件

(5)、提问与回答

第二部分《关于拿地的创新模式和渠道》

一、企业拿地的创新模式和渠道有哪些?

1、土地概述及中国土地供应方式回顾
2、土地拍卖方式的优与劣
3、企业土地储备的战略取舍
4、知名地产企业拿地策略

二、土地一级开发模式解析
1、关于土地一级开发的概述(政府主导、企业主导及一二级联动)
2、土地一级开发的盈利模式
3、土地一级开发的管理模式
4、土地一级开发的融资模式
5、土地一级开发城市运营模式
6、土地一级开发城市营销模式
三、分享标杆地产成功案例;

如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面入手,在最重要的环节上突破)
1.土地一级开发常见模式及案例

(1)、政府主导模式,成功案例:三亚海棠湾

(2)、企业主导模式,成功案例:A、上海新江湾城,B、三亚亚龙湾

2.以标杆地产为例的土地一二级开发联动模式详解
(1)、万科、恒大、碧桂园等大鳄一二级开发联动模式简介
(2)、土地一二级开发的优劣势分析
(3)、一二级联动开发模式的选择依据
(4)、一二级联动开发模式的操作关键点
四、大宗地块拿地模式分析
1、新区域开发模式
2、主题地产模式
3、城市更新模式
4、商业综合体带动模式
5、产业地产模式
五、拿地阶段企业间的合作模式分析
1、项目公司模式
2、合作开发模式
3、股权收购模式
4、不同模式下的利弊和操作关键点

六、拿地操作
1、土地获取过程中应关注的重点问题
2、土地获取过程中常出现的一些失误
3、如何处理土地获取过程中的政企关系?
4、一些特殊操作
七、如何提升企业的“拿地能力”?
1、综合能力的积累
2、合理的项目信息来源
3、了解及研究政府规划动向
4、品牌价值
5、开发思路的引导性
6、提高资金解决能力


第三部分:《各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避?》

一、  一二级联动获取土地实操及风险防范

1.如何成功获取土地一级开发权

2.土地一级开发成本构成及负担、盈利点全程解析

3.土地一级开发的不同阶段所需法律文件汇总

1)、前期开发的法律文件

2)、土地一级开发的法律文件

3)、土地一级开发成本类的法律文件

1)收购土地及拆迁的文件

2)基础设施投资类文件

3)前期费用文件

4)计入土地一级开发成本的二级开发文件

4.土地一级开发和二级开发有怎样的关系?如何找到二者之间的契合点?

5.土地开发一二级联动的四种模式选择及比较分析

6.如何策划前期资金投入保障资金安全

8.如何设定土地一二级联动开发招拍挂时的合法壁垒

9.如何做好项目可行性分析,处理好与拆迁相关事宜

10.政府授权的法律文件及需要审批的相关批文、相关手续的全程办理程序

11.经典案例告诉你开发商成功实现一二级联动的秘籍

二、二级市场拿地方式实操及风险防范

1.哪些情形必须进行招拍挂?招标、拍卖、挂牌三种方式适用范围?

2.招拍挂形式出让土地使用权的利弊分析

3.企业实力雄厚、准备充分却无法成功通过二级市场拿地?症结何在?

4.“招拍挂获取土地会踩到哪些雷区

5.如何避免招拍挂雷区?

6.真实案例揭示哪些情形会导致招拍挂无效及其后果

7.真实案例全程揭示通过招拍挂成功获取土地的操作规程及技巧

三、直接进行项目转让获取项目实操及风险防范

1.“精心策划的项目转让为什么到头来竹篮打水一场空

2.如何避免直接项目转让不至于因违反法律禁止性规定而无效

3.如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动

4.如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本

5.真实案例全程展现直接进行项目转让获取土地实操及风险防范

四、股权收购获取项目实操及风险防范

1.收购不同性质企业股权取得房地产项目会遇到哪些法律障碍

2.股权收购如何做好合理避税

3.通过股权收购取得房地产项目的利弊分析

4.通过股权收购取得房地产项目风险事前、事中如何防范,事后如何处理?

5.真实案例全程展现股权收购取得房地产项目实操

 

讲师介绍 :

杨凡 老师                                        

u  高级工程师,东南大学建筑设计研究所在职研究生班毕业。国家注册建筑师,15年房地产企业从业经历

u  国内设计资深专家,重庆大学房地产MBA班特聘讲师

u  现供职于江苏嘉城建设管理有限公司副总经理(合伙人)

u  曾任江苏亚东建发集团总工办副主任,副总工程师

u  南京百胜麒麟建设发展有限公司副总经理兼总建筑师

u  苏宁环球集团南京浦东建设开发有限公司副总经理兼设计总监

u  吉林市苏宁环球有限公司常务副总经理

u  江苏九洲投资集团地产中心副总经理兼总建筑师

杨老师从事地产开发15年多,在商业和住宅地产实操、产品设计和市场研发方面有丰富经验。擅长项目决策,执行和监管方面的统筹协调工作,在一、二级开发实践中有较好业绩。精通房地产项目全过程运作,深谙房地产全面预算和成本管控的价值体系、流程、制度和具体管理方法。

授课风格:

幽默风趣、生动形象、通俗易懂、案例丰富、理论与实操结合。

主讲课程:

《房地产土地获取拿地创新及风险控制》

《房地产一二级开发模式、土地拓展及规划设计》

《土地开发模式与流程;一二级联动开发问题与案例解析》

 

服务过的客户:

葛洲坝、红星美凯龙、国控集团、北控集团、中房集团、天庆房产、宝冶集团、兴东置业、粤海地产、金秀湖集团、苏州工业园区、福州规划设计总院、鑫成集团等一百多家企业


欢迎邀请老师授课

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