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  关于特色小镇旅游规划,99%的人都理解错了    上一篇  下一篇    
  发布者:熊大寻 |  浏览(962) 评论 (0)  | 发布时间:2018-04-17 16:37:03 最后更新时间:2018-04-17 16:37:03  
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特色小镇大概是现在最热的一个词,2016年7月发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》,计划到2020年全国范围要培育1000个左右特色小镇。这个数有点吓人,但是想一想,我们这么大的一个国家,30多个省,平均下来一个省30个,也不算太多

三个月之后,就是2016年10月份又发布了第一批127个小镇名单。在一个事事喜欢刮风的国度,迅速掀起了特色小镇建设之风。现在山东、江苏都提出要建100个特色小镇,如果一个省100个,那全国就有3000多个了,这个数有点吓人

现在从操作角度来说,工作的部署,各项政策的出台,资金的各种方式,又PPP,又各种基金,我看了一下,大概有好几十种资金的方式,各地都在申报,最近还专门研究特色小镇的标准,总之,轰轰烈烈的开展。

各大房企,是伺机而动,纷纷加入到对这一市场的“抢占”。截至目前至少有20多家房地产开发企业明确提出要进军特色小镇领域,其中有部分企业已开始动工建设。像华侨城、碧桂园、绿城、华夏幸福等品牌房企,以及宏泰等产业地产企业,还有上海元合等地方企业,都似乎已把“特色小镇”作为战略转型的方向之一

我原来对这个事儿,说句实在话不太关注,凡是赶时髦的事情我都觉得没意思。但是我有一个感觉,就是我们的1000个特色小镇,最终做不下来,做来做去恐怕都是旅游小镇。这几天备这个课,我看了一堆资料,看完了就感觉这项工作理论准备明显不足,特色小镇到底是什么?从理论角度我们来论证我们来认识,明显不足。但是事后解读汗牛充栋,反正现在随便一找,关于特色小镇的说法很多,我不愿意按照人家那些解读来说这些话,谈谈我的看法。

一、特色小镇搞什么?

第一、相对独立于市区。就是它不是在城市里,如果在城市里我们的楼盘也可以叫做特色小镇,但不是在城市里,那就是要发展郊外,怎么让中国人愿意到郊外、乐此不彼到郊外、长期居住在郊外?目前只有一种办法,发展旅游!君不见丽江、大理这些原来荒无人烟的边陲小镇,因为旅游炒热了,现在成了多少都市人群置业安家、创业兴业的圣地!香格里拉命名之前的中甸县,官方统计一年只有1000多个游客,我估计还不是游客,是出差公务的人士或者是跑木材生意的人群。现在财政收入二十年增长一百倍!游客达到上千万!没有旅游,这些地方永远是穷乡僻壤!

第一,具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台

所以叫小镇就是一个说法而已,是一个发展空间平台。比如之前提出来建设特色小镇一定要建制镇,在实际的操作中完全不是建制镇的概念,我们现在也没必要按照建制镇这个路数来说,全国的建制镇3万多个,如果按3万多个建制镇,1000个小镇不多,才三十分之一,但是按照建制镇这个路数,这个事反而搞不下来。

所以现在大家比较公认的,就是规划面积控制在3平方公里左右,建筑面积控制在1平方公里左右。从面积来说不大,一个建制镇面积很大,有的建制镇外边还有乡村,动不动几十平方公里,要这么来做特色小镇做不起来。

第三,非开发区。 这么多年的城镇化发展,大家习惯于工业开发区,科技园区,包括各种各样的名堂,产业园区各级政府都非常熟悉,操作也非常熟练。 特色小镇并不是开发一个产业园区,一个项目就迅速聚集完成的,国内产业园区估计比国外还要多,十多年了都不能形成特色小城镇的局面!只靠现在一个政策、一声令下就能搞起来吗?肯定不行!特色小镇并不是划一块地、搞一个概念、强拉几家企业进来就可以形成的。

特色小镇是创新发展平台,按照创新、协调、绿色、开放、共享理念,聚焦特色产业,融合文化、旅游、社区功能的发展平台。总投资额,30—50亿元,小空间,大聚集,小镇名堂大,小镇生态化,小镇花样多,资金、人才、市场、环境、旅游、文化、创意。大体的要求是这个要求,但是这个要求能不能达到,我很怀疑。

 二、为何搞特色小镇?

第一,大投资,新领域。 大水漫灌式的投资拉动已经过去,当年动不动4万亿,现在即使说我们再拿出4万亿,我们干什么?当年主要投在基础设施上,虽然那个4万亿有很大的争议,但是争来争去,98年到现在将近十年了,这4万亿起的作用,总体来说是积极的。当时的主体投资在基础设施上,所以基础设施的改善,使中国的总体发展上了一个大台阶。

现在中国的交通可以说是世界一流的,我们的高速铁路,绝对世界一流,我们的高速公路,虽然现在里程还是第二位,但是我们高速公路的品质非常之高。比如现在到国外去,尤其到美国,美国的高速公路给我们的感觉是这哪叫高速公路?现在这个领域的投资余地已经有限了,可是国民经济增长,投资消费外贸三驾马车,外贸现在对国民增长是负的拉动作用,消费拉来拉去始终拉不起来,也就是旅游消费变成一个亮点,最终还得靠投资。

所以现在不靠投资拉动又不行,这样算下来,1000个小镇,3到5万亿的总投资,形成一个大投资的新领域。我估计小镇这种建设,对国民经济的增长可以拉动两个点,能拉动两个点就不得了了。

第二,发展农村经济、扶贫攻坚。建设特色小镇是推进供给侧结构性改革的重要平台,是深入推进新型城镇化、辐射带动新农村建设的重要抓手。国家实施乡村振兴,坚决打赢脱贫攻坚战是“十三五”时期的重大战略任务。在中西部地区,特别是有贫困人口的地区推进特色小镇建设,有利于为特色产业脱贫搭建平台,为转移就业脱贫拓展空间,为易地扶贫搬迁脱贫提供载体。

城镇化新领域。我们的城市分小城市,中等城市,大城市,特大型城市,原来有一个思路,就是中国的发展要靠特大型城市,所以中国人口千万以上的城市应该搞六七十个,六七十个千万以上的城市,就可以容纳六七亿人口,这样城镇化就起来了。

但是最近十年大家感觉到,大城市病越来越严重,尤其是特大城市的这种城市病越来越严重,包括一些中等城市,未老先衰,年纪轻轻的血压高心脏病全得上了,所以大城市,尤其特大型城市的发展显然不行,实践已经证明了,这条路被堵上了。城市的好处就是聚集,越大的城市聚集化程度越高,效益越高。客观来说有这个原因,但是现在要走其他的路了。

从城乡体系来说,这就涉及到城市的容纳程度,我们现在城市还能容纳多少人?可是乡村人口在不断释放出来,总体来说叫乡村凋敝。要解决城市膨胀和乡村凋敝,同时解决这两个问题,怎么办?小城镇可能是一条出路。所以我们要研究城市的容纳程度,也要研究乡村的脱离程度。现在乡村的闲置房屋大把,空心村也大把,反正现在到乡村,基本上看不着壮年人和青年人,就是老人、孩子、妇女,妇女现在都少见了,变成了老人留守,孩子也变成留守儿童。这样的二元结构的强化,对中国的长远发展绝对是不利的。如果说通过特色小镇的发展,能开辟一个城镇化的新领域,不失为一个好的决策。

产业聚集新领域。产业聚集起来了,自然就有财政收入了,就培养了财源,涵养了税基,这样就要求新产业聚集,新创意聚集,新人才聚集。也可以说这也是供给侧改革的一个发展领域,大众创业,万众创新,形成双创的推进。

当然,这都是理想,就像大众创业,万众创新,我始终不太赞成这个词,但是可以理解,因为从创业的角度来说,1万个人创业,9999个人失败,大众创业就是让老百姓都体验一把失败。这是创业的规律,人人创业都成功,绝不可能。商场传的是成功的神话,就这几个神话就能变成普遍性的行为?这绝不可能,这违背规律。所以大众创业,等于把我们的国民财富,大家集体来体验一把,然后来失败一把,这不是一个好路数。但是创新我赞成,万众创新,哪怕传统产业也得创新。

 三、特色小镇怎么搞

(一)国内外经验

1、国际经验总体看来,国外小城镇发展至今,主要包括以下种类型:

一、田园城市的流行形成的企业总部基地。美国企业从五十年前开始便热衷于将总部从市中心搬往小城镇。例如,沃尔玛总部位于阿肯色州北部的小镇本顿维尔,全镇人口只有2.5万;美孚石油的总部设在得克萨斯州达拉斯县的欧文小城。在欧洲,雀巢公司总部位于瑞士日内瓦湖东岸、人口只有1.8万的小城沃韦;奥迪总部设在德国巴伐利亚州的小城英戈尔斯塔特。

二、地缘优势的兴起形成的特色产业。这类小城镇凭借自身的特色资源或地理区位优势,以某一类主导产业为支撑,带动当地的经济社会发展。例如,美国康涅狄格州西南部的格林尼治镇被誉为“对冲基金之都”,该小镇凭借沿海的地理区位,距海底电缆非常近,拥有网速优势,再加上靠近纽约这一金融中心,如今已聚集了超过500家对冲基金公司。

三、逆城市化的浪潮形成的宜居城镇。一般来说,这类城镇的兴起源于“大城市病”的蔓延:人口膨胀、交通堵塞、环境污染等一系列问题促使人们将居所迁移至大城市周边的卫星城镇。上世纪70年代后,美国一度出现“逆城市化”浪潮,大量人口从大都市中心地区向周边城镇扩散。

国外的特色小镇源于上个世纪七十年代的逆城市化浪潮。那时的美国及发达国家第一是因为能源危机和经济低迷,很多远离都市的郊区四处开发能源,聚集了大量人群,形成了大量的人口几万人的小城镇。第二是那一时间段刚好是二战出生潮出生的孩子刚好到了大学阶段,大量的郊区大学的存在收纳了这一庞大的人群,形成了以大学为中心的城镇。第三是大量的老人需要郊区新鲜空气和优美的环境养老,而大量的养老院和医院也在郊区城镇。

四、文化特色突出。法国普罗旺斯系列小镇法国普罗旺斯是世界知名的旅游圣地,它是由一系列知名的文化小镇形成的文化产业集群,艺术家的到访也使得普罗旺斯的名气更加旺盛。薰衣草和葡萄酒创作出的意境吸收世界各地艺术家集聚到该地区,从而把普罗旺斯的文化产业推向顶峰。塞尚、梵高等大画家纷纷到此寻找灵感,美国作家菲滋杰罗、英国作家DH劳伦斯、德国诗人尼采等也到此一游,名人和精神领袖的带动加速了普罗旺斯农业艺术化的途径。当地以意境、文化巨人的魅力为基础,结合高科技手段,大力发展新兴文化产业,形成极具规模的文化产业集群,如每年戛纳电影节就是衍生的文化产业业务。

五、类型化突出。在国外这种小镇我看过不少,小而精,小而美,小而文、小而活、小而特,但是绝没有我们这种概念,上来搞1000个,我估计按照现在各个省的申报,两三千个打不住。 

比如说德国的海德堡,绝对是文化小镇,海德堡我去了三次二次大战将近结束的时候,盟军轰炸德国,盟军空军司令就提出来,海德堡一颗炸弹不能丢,那是世界的宝贝,还就是这样,二战后期,基本上德国被炸平了,但海德堡一颗炸弹没挨着,完整保留了下来。

再比如牛津剑桥,用我们今年的概念来说这是教育小镇,到牛津剑桥也是一个感觉,不想走,走到那儿都感受到历史,感受到文化,感受到精致,就是不想走。

第三就是瑞士,生活小镇,我在瑞士走来走去,所有的房子都有花台,除了阳台之外有花台,花台里一盆盆的花摆满了,这些花台摆给谁看的?不是摆给自己看的,是摆给外人看的,这样的小镇同样是这感觉,就是不想走。

我在国内有些地方也看到这种情况,有一次我在湖南郴州看了一个地方,路边房子上都有花台,看见后我盛赞,太好了。可能是主政者倡导老百姓接受,就是知道我们要把环境搞好,要让外来的人看着舒服,像这种生活小镇也很棒。

还有一种就是所谓的产业小镇,这种产业小镇美国比较多,英国也有一些,这种小镇主要是创意小镇,就是美国的硅谷,硅谷不是小镇的概念,已经是一个城市概念,但是开始的时候必然是这样。为什么美国人的创业创新有车库文化?因为车库的成本最低,反正家家户户有车库,在车库里就开始创业,有个几千美元就开始研究,开始琢磨了,所以很多大集团是在车库里培育起来的,民间自发形成,市场聚集形成。但是我们现在做的这些事情,恰恰违背了这个,所以对我们的特色小镇我大大的打一个问号。

2、浙江经验。现在一说特色小镇就是浙江,浙江现在37个特色小镇。第一个经验是靠近城市。因为相对独立于城市,但是又要靠近城市,这样可以充分借助城市的基础设施的优势,水、电、气、路、通讯,用不着自己单独搞了,借助城市延伸过来就可以。另外充分承接市场的外溢,我们现在城市越来越拥挤,这样拥挤的城市很多资源配置效率实际上是在下降,所以有小镇承接,就外溢过去了。拿玉皇山南麓的这座“基金小镇”来说吧,它之所以能诞生,一边是企业在发展中需要不断的资本来“输血”,一边是当地民营资本壮大后急需寻找投资渠道,于是“基金小镇”应运而生——它的功能正符合双方需求。

第二个经验是块状产业,浙江是我国民营经济很发达的省份之一,全省60%以上的税收、70%以上的生产总值、80%以上的外贸出口、90%以上的新增就业岗位来自于民营经济,具备雄厚投资基础。另外,浙江也是我国“块状经济”最发达的地区,数百亿规模的“块状经济”集群就有300多个。浙江培育“特色小镇”,是在具备上述条件后,因产业而兴。

第三个经验是民间聚集,浙江的民间有资金,有人才,有项目。

第四个经验是群体依托,比如阿里群、院校群、海归群,形成群体依托。浙江的这些做法,很大程度上是民间发起,有了这样一个历史基础,才可能把他做起来。所以无论从国际经验,还是从浙江经验来看,都涉及到一个怎么做的问题。

(二)特色小镇到底怎么搞?

我们现在面临着两难选择:不能政府主导,政府又不能不主导。成本不能上升,成本又不可能不上升。政府出了很多政策扶持,大家一看这事有戏,又有政策又有钱,又形成主导,做好了可以升官,地方政府怎么能不积极?积极就要主导,问题是这种主导怎么主导?所以现在杭州那个基金小镇已经接待了上千批次的参观者,每天一堆。人家上来就问你们有这个条件,有那个条件,说了一大堆条件,人说我们都没有,想都没想过,想都没想过做基金小镇?开什么玩笑。

成本不能上升,成本又不可能不上升。小镇的发育一个重要的原因就在于成本优势。一是土地便宜,二是其他各项资源配置都便宜,要不然到你这儿干什么?在城里不能干吗?在这儿租个房子就在这儿创业了,但是一个创业者在这儿不可能租得起房子,那就是涉及到成本问题。三是如何聚集,因为我前几年到好多地方,大家都在谈文化,说我们要搞文化创意园,我说各位领导先把思路调整调整,搞文化这套事很好,但是我就问一个,用什么样的模式来做?这就是一个根本问题。

各位习惯于工业开发园区,弄一片地,七通一平,标准厂房一盖,大商进来,这就起来了。文化可不是这样起来的,文化一是不需要这么一大片;二是不需要标准厂房;三是文化有大商吗?全世界数一数,文化有几个大商?就是迪斯尼,有一个出版的贝塔斯曼,还有好莱坞,诸如此类的,这些算文化大商,全世界才有几个?文化的特点一定是小,所以我建议调整一下模式,叫做以小聚大,就把小的聚在一起,就聚成大的,以大来吸小,吸引小的,这才有可能做起来。现在见到所有在文化方面有点成功的,都是这么一个过程,也是民间,比如北京的798,也是靠民间起来的,但是各位的这种想象不灵,所以很自然,这几个事都涉及到我们的两难选择。

仇保兴先生,他有一个讲话讲的很好,讲了十条,自组织,共生性,多样化,强联接,产业集群,开放性,超规模效应,微循环,自适应,协同。所谓超规模效应的概念就是空间面积不大,但做成一个大产业,超越了空间规模,这话说的很棒,主旨也是依靠民间的活力,但是我的看法是导向性的话,这个话要落在地上很难落。现在浙江出台了一个做法,把37个小镇分了五档,优秀小镇、良好小镇、合格小镇、警告小镇、降格小镇,有一个小镇降了格。这里根本性的问题是产业聚集的规律,小镇这么强调产业,产业聚集的规律一是延长产业链,这就是要向产业的上下游来延伸。二是扩大产业面,就是一个横向的扩展。三是形成产业群,这就是一个全面的配套。

前两年大家有一种危机感,就是说我们现在很多低端产业都在转移,转移到越南,转移到其他地方。我去年到越南去一看,工业园区有一半都是中国人过去投资,因为低端产业最主要的就是劳动密集,劳动力成本就变成主要的竞争力,变成主要的吸引力,越南人称为“蓝色蚂蚁”。但是中端产业转移不过去,中端产业最重要的就是产业群,所以我们很多不发达地区招商,都失败。孤零零的招过去一个制造业的企业,在那儿待不下去,很多老板看着领导的面子,搬一个企业过来,一年两年走了,因为他所有需要的产业群的需求都得不到满足,可是我们的广东、江苏、浙江,包括河南、山东,这些地方现在产业群都形成了,这种产业群的竞争力才是根本性的竞争力,这样的话,我们中端产业是不可能转移出去的,因为那些发展中国家还不可能形成。

浙江的经验就是从一开始最低端的时候就是产业群的概念,比如像温州生产打火机,都是作坊式的,这个家庭就做一根弹簧,一年可能做多少万个,可能十根弹簧才有一厘钱的利润,但是因为是产业群配套,所以就能做成。这种产业聚集的功能是城市功能,而不是小镇功能,所以我们现在忽悠的这几个成功的小镇,没有制造业小镇,也不可能有制造业小镇,基金小镇、互联网小镇,无非就是这些,但是全国能有几个?

可能的结果一是促在政府上,主要靠政府主导在促进,地方政府拿一片地,这片地有什么难题我来解决。二是难在产业上,人家为什么过去?给我一个理由,为什么要过去?三是苦在特色上,怎么叫特色?现在一说特色,就是环境、文化、旅游,这叫特色吗?四是倒在房子上,房地产商看好,盖了一堆,盖完了呢?不灵。五是差在文化上,这种文化的挖掘是需要大工夫,需要慢工夫的,挖掘不出来。六是死在市场上,怕的就是这样刮风。

我这几句话,是一个很可能的结果,我们不能瞪着眼看这样的结果发生。我看到一大堆文章,大家实际上都是在倡导,都是在论证,我们应该怎么干,但是我就问一句话,实际上可能怎么样?所以我的看法可能的结果就是这个结果。但是有一个现象,加旅游,所有的特色小镇都在谈一个事,旅游。所以叫小镇加旅游,一个根本是消费聚集,多数特色小镇聚集不了产业,最终是聚集消费。

所以刚才说了这么一堆,我再加一句话,活在旅游上。这1000个特色小镇,恐怕将来得有800个甚至900个都是旅游小镇,因为走来走去,别的路走不下去。比如浙江,一个基金小镇成功了,浙江能搞10个8个吗?搞不起来,我看也就这一个。反过来,我们就从旅游的角度来说,两个新:第一休闲度假新领域,第二生活品质新领域。但是我们不能笼笼统统的说旅游,实际上是三个概念:第一叫做旅游小镇,这种旅游小镇客观来说以观光为主体,这是旅游小镇的概念。第二叫休闲小镇,就是大家去,是去玩去了。第三叫度假小镇,到了度假小镇,我的目的是在那儿住几天,就是这么一个概念,这样来看,给旅游创造了新的机会。

特色小镇对于地产行业商机何在?别以为地产行业想进就能进,不是这样。

方式一:旅游开路,创意驱动。

现在特色小镇建设在旅游方面做的比较多,都属于“旅游+”的范围,旅游和创意真正融合发展的比较好的案例,像迪士尼,这在我们以往的文章也提到过,未来的特色小镇建设经营就是要造梦,都市里实现不了的梦来你这里实现,老街区实现不了的梦在你这里实现!因为旅游早已过了简单地卖历史和文化的阶段,比这更厉害的是卖梦想和未来!所以,到了今天,老天给你留没留惊艳的自然山水、古人给你留没留丰富的历史文化,这些都不重要了。当世界最热门的旅游城市不再是罗马和巴黎,而变成了拉斯维加斯和迪拜;当中国最热门的旅游城市不再是西安和北京,而变成了香港和澳门。这个时候,博物馆、展览馆、古墓、古董、古碑、古遗迹等等已成为旅游业的昨日黄花,而创意和梦想就成了旅游发展的主题。因为,人们旅游的目的已经不再是到此一游、受点教育,而是畅快体验、娱乐开心;旅游的热点已经不再是尽人皆知的名山大川,而是意想不到的“化外之地”。

方式:整体进入,全面开发。

从小镇加旅游到旅游加小镇,实际上现在康养小镇、文化小镇、航空小镇、运动小镇、艺术小镇,林林总总。难在题目,一千个小镇能想出一千个题目吗?想不出新题目,又得避免千镇一面,这是一个难点。

如果特色小镇能够整体进入,全面开发,这是最好的。但是现在因为倡导产业小镇,上来做旅游,做休闲,做度假,恐怕不行。现在是小镇加旅游,我们要转过来叫旅游加小镇,这个难度是很大的。

方式:借助资源,逐步推进。

景区带小镇,这个格局现在已经形成了,比如黄山脚下有一个汤口镇,是温泉小镇,但是借助黄山已经起来了。之前笔者曾策划过香格里拉,策划了“香格里拉的标志——卡瓦格博峰”找到了香格里拉在云南的关键性证据,为中甸就是香格里拉的事实板上钉钉。彻底终结了四川、西藏对于香格里拉的争议。从卖藏族风情升级为卖世外桃源、梦中天堂。随着一些关键性证据的出现,云南省政府在迪庆州府中甸县召开新闻发布会宣布:世寻觅的世外桃源—香格里拉就在迪庆。其他地方还没缓过神来,迪庆又抢先一步。经国务院院批准,2001年12月17日,中甸县更名为香格里拉县。2002年5月5日,举行了更名庆典。从此开始了十年增长500倍的奇迹2016年,香格里拉市实现旅游总收入150亿,直接带活了一个县!再比如说皖南有很多类似这样的东西,好多地方都有。

再一个就是山水促小镇,现在已经形成标配,就像刚才讲白石山这种情况,就是白石山做完了火爆起来了,跟着做了一个小镇。比如像灵山的拈花湾,拈花湾是灵山第五期工程,投资30亿,建了17万平方米的建筑,建的很棒,非常精细,我极为赞赏,不是一般的赞赏,之后火爆。去年十一黄金周的时候,拈花湾一天进去13万人,给那个董事长弄的,说拈花湾是个度假小镇,是个文化小镇,不希望这么多人来,但是大家把他当一个景点看。

总体来看,就是景区带小镇,山水促小镇,这是一个方式,这个方式是一个比较可行的方式

方式:放大古村,深化古镇。

这就是乌镇和乌村搭配的方式,乌村离乌镇就是3公里,就这么一个距离,黄金周的时候乌镇10万人进去,乌村1000人进去,所以乌村开发模式和运动模式都很独特,就是外观基本不动,里边动一动,整个乌村460亩地,投资也就投了1亿多。那个地方也没有老房子,就是50年代,60年代,70年代,就这些房子,后来变成空心村,他们就找村民把这些租下来就开始做,门票280块

后来网上说你乌村什么地方?疯了?可是280块钱包括一顿饭,包括里边所有的节目,比如走到哪儿,往那儿一坐茶就端上来,小吃就上去了,这是一套。再有一套是780块钱,再加一个晚上,所以没有人投诉。

但是就是要用这280块钱,把观光客人挡在门外,有真正有追求的人进来,所以有追求的人进来感觉甚好。我在那儿住了一晚,真是感觉甚好。所以我就说放大古村,深化古镇,这是第种方式。

方式:搭车进入,形成配套

这就是袁家村这种模式,袁家村基本上就是饮食村,去的目的就是吃,可是我这次去袁家村,一看房地产已经进去了,严格的说袁家村不是一个村,已经是一个镇,历史上是个村,现在面积已经很大了,各种街道都形成了。

方式:综合格局,提升品质。

这就是良渚文化村,现在浙江37个小镇里有一个就是良渚文化村的一部分,也变成一个小镇。

方式:先站干岸,趁火打劫。

先别急着进,反正政府和前期开发商必有难过的时候,甚至有过不下去的时候,但是把原来的难题都解决了,土地,老百姓,诸如此类的,有基础设施建设配套,这些难题都解决了,过不下去了,这时候你进入。这就叫先站干岸,再趁火打劫。但是这种项目有运气的成分,因为有信息的沟通问题,像我看一眼就知道在什么阶段,就知道现在有什么难处,但是一般没有这种判断。

这里边有两个忌讳:第一忌讳说房地产,换件衣服,多唱高调,比如前些年到海南,名片一掏都是房地产公司,现在去海南,十几个人一块儿吃饭,名片一掏都是旅游开发公司。我说你们怎么都变了?不行,房地产公司,见村长都见不上,一个旅游开发公司还有可能见个市长,就是这样换个衣服。

第二,忌讳挂羊头卖狗肉,得沉下心,认认真真做品牌性项目。如果品牌性项目都没有,接了手就干房地产,那也不行。一个地方一个政策,一个地方一个方式,一个地方一种挖掘,到哪儿就研究这个到底怎么做,怎么做点品牌形象。我经常看见这种房地产品牌项目,觉得挺好,那就确有到底怎么做的问题。

要做好旅游品牌策划,就得直接在品牌里体现出游客来这里旅游能得到的好处,比如2002年笔者创意的大理旅游形象口号“风花雪月,逍遥大理”,到大理旅游最大的好处一是看绝美的风花雪月,二是体验心灵的逍遥。通过“风花雪月”品牌的推出让大理从白族风情转型到了浪漫之都。这一特色概念一经推出,2003年就实现了大理旅游游客的分水岭,从过去持续了20多年的每年三百万游客一下变成每年六百万游客,就是这一年实现的历史性增长两倍游客量!

最后的结果是,大理洱海以西全部开发完毕,实在人满为患被迫硬着头皮、顶着破坏生态的压力开发了洱海以东,因为客商来得太多了,投资需求太旺了,没有办法,一切为了发展,目前一个机场不够用,第二个机场也已经建好了,也在海东。大理带给游客最核心、最深层次的感受其实就是这种诗意居住的感受。虽然大理有数不胜数的文化自然宝藏,比如‘亚洲文化的十字路口’、‘东方瑞士’、‘五朵金花的故乡’、‘西南敦煌’等等,但能够沉淀下来永世不衰的还是这种根深蒂固的诗意。

比如说上海有个安麓项目,很棒,在朱家角,这个项目是首旅集团做的,其中有一个房地产项目,这个房地产项目也是属于趁火打劫,因为原来那个开发商资金断了,他一个合作伙伴就是安缦,安缦和首旅是多年的合作关系,所以安缦的老总就说,要想继续用我的品牌,对不起,必须首旅集团进入。所以首旅集团资金进入,品牌进入,人力进入,项目真是做的好。

那个项目有一个特大型的优势,就是前期开发商从安徽收了6000株老树,江西有一个地方修水库,修水库淹老树不行,当地也头疼,然后这老板全收了,所以他现在做这个院子,一个院子一棵老树,这老树几百年,6000个老树回来之后,我们现在技术真是不得了,每棵树打吊针,大概99%都存活了。在这样的基础上做的房地产,开盘25万,火爆。像这样的东西,因为先做了几个老房子的改造,把品牌造起来了,他们对文化是认真的,不是在这儿以房地产为主,首旅集团原则上不做房地产,只不过这个项目觉得可做,所以我觉得这就是商机,这种商机我看大把存在,但是这商机怎么抓?先做文化。

2018年特色小镇的发展趋势或将会出现以下几大变化:

(一)特色小镇的先锋方阵初显雏形

如果将2016年看成特色小镇的发展元年,经过2017年的深度摸索和产业规划,2018年将迎来一批特色小镇的落地实践。具备长远战略规划和产业资源优势的地产开发商、产业运营商等社会资本将进入特色小镇的先锋方阵,引领中国特色小镇的发展。华夏幸福、绿城集团、绿地集团、华侨城集团、碧桂园、万科、恒大、保利、新华联、新城控股、正荣集团等品牌开发商都已制定了明确的特色小镇发展战略并正加速推进,一批具备产业及运营优势的诸如华谊兄弟、中青旅、棕榈股份等也将以产业为龙头,积极推进特色产业小镇的布局。

()缺乏产业资源及运营战略将提前退场

现如今想搭载特色小镇之风以期分享政策红利、产业红利的社会资本不在少数,随着时间的推移,很多开发商已经意识到,没有足够的资本支撑、没有优势的产业资源、没有产业招商及运营的能力,要想参与特色小镇的开发几乎是不可能的,即使获得开发机会也是一种无畏的冒险。

在目前宏观政策背景下,带着传统房产开发思维力求通过住宅去化回笼资金来反哺产业初期运营的想法是不切实际的,如果没有清晰和长远的产业规划和战略发展思路,这样的小镇将不具备可持续发展潜力更无特色可言。

只有牢牢把握特色小镇的核心是产业,开发的核心是产业运营,运营的效益是社会效益、经济效益、生态效益等综合效益的结合,方可在业内树立自身的核心竞争力。如果依然坚持用地产的开发逻辑来运作特色小镇,没有从根本上去建立产业运营的发展战略,没有足够的资本为未来产业运营做支撑,这部分开发商将不得不提前退场。

()践行跨界、融合、共享发展理念是趋势

特色小镇力求一、二、三产业的高度融合,追求生产、生活、生态三生融合。保持产业、文化、旅游三位一体,实现产业和城镇融合发展。特色小镇在确保核心产业“特”的同时,必须进行多产业跨界融合才能确保小镇产业链的内生活力。

一个完整的特色小镇生态系统,通常分为核心产业、衍生产业和配套产业三个层级,由内而外实现共荣共生共享。

1、单一产业难以为继。非工业类特色小镇,以康养、田园综合体、民宿、旅游、文化为主题的小镇。单纯做任何一个产业,生态系统都将难以建立,投资收益更难以保证。

2、统一运营才能协调发展。产业布局不同、服务领域不同、产品基因不同、运营周期不同、盈利模式不同。碎片化运营的结果将令小镇失去活力,投资回报遥遥无期。

3、融合的关键是产业链的挖掘、细分和创新。只有将当地的特色手工艺、非遗文化、土特产、历史符号等进行充分挖掘,并通过创新手法实现被传播、接纳体验、加工实现产品化、被售买。才能实现由核心产业向衍生产业过度,激发产业活力,最终实现投资效益最大化。

4、小镇商业模式需集成创新。以一种前所未有的视角,再造产业流程、供应链条、管理流程,把散落各处的碎片资源重新配置,变成满足市场需要的新东西。

 

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