蔡律观点

  多利:桃源深处是吾乡    上一篇  下一篇    
  发布者:蔡律 |  浏览(1017) 评论 (0)  | 发布时间:2018-07-01 23:51:47 最后更新时间:2018-07-01 23:51:47  
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多利:桃源深处是吾乡

  内容提要:建设让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体是国家乡村振兴战略的一个抓手。田园综合体是“农业+文创+新农村”的综合发展模式,是以现代农业为基础,以旅游为驱动,以原住民、新住民和游客等几类人群为主形成的新型社区群落。从产业上看,以农业和农村用地为载体,融合工业、旅游、创意、地产、会展、博览、文化、商贸、娱乐等三个以上产业的相关产业与支持产业,形成多功能、复合型、创新性地域经济综合体。
农业特色小镇、农业公园等就是伴随着现代农业发展、美丽村镇建设而发展起来的田园综合体的新模式、新探索。业界认为,田园综合体目前无锡田园东方、成都多利桃花源落地设计比较成功,主要是土地合规性、规划、产业布局、市场接受度。不能把田园综合体单一搞成集体所有制产权开发,进行圈地,郫都区入选土改试点,让多利桃花源盘活集体用地,打造田园综合体。农村土地的入市流转、农村集体经营性建设用地项目,也迫切需要法律的支持。笔者考察发现成都多利桃花源田园生活体验区展示田园牧歌式的现实图景,激发人们对田园生活的向往,具有一定的借鉴价值。



  多利· 桃花源位于成都郫都区·徐堰河畔,距离成都市中心天府广场30公里,故称“市民农庄”。蔡律摄



  多利农庄不仅让有机农业成为小镇的支柱产业,为周边农民、农业创客提供技术支持、工作岗位与农业技术交流平台等,还将为小镇家人定制专属健康有机生活:自耕自种,食在当季。蔡律摄



  多利· 桃花源生产的安全健康的有机蔬菜、大米。蔡律摄



  “绿树村边合,青山郭外斜”的多利· 桃花源田野农家体验园。蔡律摄



   清碧恬静的徐堰河畔,树的倒影,水的灵气。蔡律摄



  柏油路两旁是葱茏苍翠的农舍园林。蔡律摄



  绿树掩映、清幽宁静的院落。蔡律摄

  田园综合体目前是中国城乡统筹发展的一个热点,但田园综合体如何落地?田园综合体的土地性质及合法性?田园综合体如何规划?产业布局?商业模式?投融资来源?这一系列重大问题园综合体,试图寻找一些答案。



  花车点缀田园。蔡律摄



  田头景观小品。蔡律摄



  多利·桃花源以“都市生活+ 农业生产”的理念作为景观设计主线,充分利用现有地形,与新中式的建筑风格相协调,将景观观赏性与园艺生产性融合,划分“公共区”和“庭院区”两大区域框架。蔡律摄

  2017年中央一号文件提出,“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体”。田园综合体是以农业为主导,以农民充分参与和受益为前提,是以农业合作社为主要建设主体,以农业和农村用地为载体,融合工业、旅游、创意、地产、会展、博览、文化、商贸、娱乐等三个以上产业的相关产业与支持产业,形成多功能、复合型、创新性地域经济综合体。从理论到实践,从探索到中央政策性文件倡导,媒体报道在中国做得比较成功的田园综合体项目——无锡田园东方、成都多利桃花源,近日我到成都多利桃花源进行实地考察。

       庭院里四季飘香的花果。蔡律摄



  庭院里四季飘香的花果。蔡律摄



  庭院里四季飘香的花果。蔡律摄



  庭院里四季飘香的花果。蔡律摄



  田园里不知名的果树。蔡律摄



  稻田附近的果树。蔡律摄



  稻田附近的果树。蔡律摄



  农舍园林里悬挂的玉米棒,像是农耕文化的符号,唤起人们的记忆。蔡律摄

  有人说,田园综合体就是农业+文旅+社区的综合发展模式。无锡田园东方倡导人与自然的和谐共融与可持续发展,通过“三生”(生产、生活、生态)、“三产”(农业、加工业、服务业)的有机结合与关联共生,实现生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能,田园东方是健康的,以对生命的爱慕,帮助田园人实现身、心、灵的平衡、通达和愉悦。田园东方是生态的,以对大地的尊重,打造人类与空气、水、地质环境循环共生的生态圈。田园东方是时尚的,以对文明的尊崇,引领一场抛却都市烦扰、臻享田园生活的有益运动。健康、生态、时尚的田园东方,已成为都市人的休闲旅游目的地和高品位田园生活的代名词。



  多利·桃花源农庄有玻璃阳光花房、户外餐桌、观景平台、工具房,还有菜园、果园和香草园。从舒适的地暖,到文人情趣的芭蕉竹石,再到最无机的稻田、鱼塘和果园。移步换景,逐渐回归心灵的本真。蔡律摄



  古典中国风的院落。蔡律摄



  院落四周的茂盛的花木。蔡律摄



   鲜花夹道的阳光房。蔡律摄

  成都多利桃花源由上海多利全资子公司“多利(成都)农业发展有限公司”投资建设,2013年入驻郫县红光镇。围绕打造国际乡村旅游度假目的地,在郫都区红光镇、三道堰镇等6村连片规划建设多利有机小镇。计划总投资100亿元,总规划面积约2万亩,区域内集体建设用地约2900亩,农村新型社区建设用地约1000亩,特色小镇和家庭农庄建设用地约1900亩,规划建设52万平方米农村新型社区、63万平方米家庭农庄和打造万亩有机生态农业示范基地,辐射带动周边5万亩有机生态农业发展。



  禅意雅居,再现江南诗意。以诗意韵味为核心,营造精致禅意意境,辅以小品与植物设计,打造集赏景与休闲生活功能一体,还原桃花源怡然自乐生活方式农田包围村落,村落容纳小尺度私密家庭生活空间庭院。蔡律摄



  不只是晴耕雨读、戴月荷锄的传统农耕生活,它更可以作为工作室、民宿、私房餐饮等业态的载体,为每一位农庄主提供“半农半X”的生活。蔡律摄



  多利·桃花源整体风格,打造禅意私院,以动、静生活态划分主院、次院,注重各个生活院的开放性和私密性,兼顾不同空间视角观赏性,针对院内院外生活空间的对景、障景、框景,确保每一视线,素雅完美景观。蔡律摄

  据2017年9月14日《成都日报》报道,在2017中国西部(四川)国际投资大会举行的项目签约仪式上,上海多利天府·稻田四季田园综合体项目成功签约,天府·稻田四季田园综合体项目是上海多利农业发展有限公司在郫都区的新建项目,项目总投资33.8亿元,采取“公司+合作社+家庭农场+农户”的方式,建设生态(有机)农业种植(加工)基地,发展有机农业、绿色农业、循环农业、智慧农业。



  郁郁葱葱,绿意盎然的韭菜,“一畦春韭绿,十里稻花香”,使人想起清代著名文学家曹雪芹《红楼梦》第十八回中的一句名句。颇有古诗词的意境:春天生丽质性尤坚,劫后重生秀貌妍。隐迹草丛承雨露,扎根瘠土忍风寒。素花香淡蜂仍采,嫩叶辛微人亦餐。宁舍青丝酬远客,不离故土入芳园。蔡律摄



  庭院里生长的有机瓜果。蔡律摄



  金黄色的的南瓜。蔡律摄

  截止2017年3月,多利·桃花源已完成投资5.2亿元,实施了8.1万平方米的农村新型社区建设,6月底可安置600户1800余人入住;建成600亩有机生态农业示范区、12000平方米温室大棚和分拣包装中心;已依法取得128.3亩农村集体经营性建设用地使用权,启动了4个组团度假酒店和家庭农庄建设,首批示范农庄和有机生活体验馆已于2017年3月正式对外开放。



  由国土资源部监制的《成都郫都区红光镇白云村永久基本农田保护区》,中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,允许农村集体经营性建设用地入市。成都郫都区入选土改试点,让多利桃花源盘活集体用地,打造田园综合体,享受到了政策红利。蔡律摄



  多利·桃花源的规划。蔡律摄据《成都郫都区土地利用整体规划图》显示,多利绿城桃花源所在的白云村五社本身处于基本农田保护区,按规定,保护区内不允许非农建设占用基本农田。这意味着集体经营性建设用地入市的同时,需要保证基本农田数量不减少。郫都区国土资源局负责人表示,用地方需经过土改途径取得合法建设用地手续,“建筑都是在以前农民的院子基础上修。”农村集体经营性建设用地项目,从多利桃花源的《集体建设用地规划许可证》可以看出,规划用地性质为村庄商业服务业设施用地。而农村土地的入市流转与现行土地管理法、城市房地产管理法中的相关法律条款冲突,从合理到完全合法,实践的要求突破集体经营性建设用地流转出现的问题需要法律来支持保障。蔡律摄



  成都多利多利项目在“建设用地不增加、农业用地不减少、农民利益不受损”的原则下,经过历时三年的建设,作为农村集体经营性建设用地入市改革试点项目和四川省、成都市重点农业产业化项目初步建成开放,成都多利农庄项目实施中,利用农村集体经营性建设用地“入市改革”试点,并确保了“5个合法”即——项目合法:取得发改项目立项、环评环保备案、招投标备案;用地合法:依法办理集体土地不动产权证;规划合法:依法办理乡村建设规划许可证;程序合法:依法办理乡村建设施工许可证;物业合法:依法办理房屋竣工验收备案、房屋所有权初始登记和房屋所有权转移登记。



  多利· 桃花源丛丛簇簇的鲜花,为庭院园田增添亮丽色彩。蔡律摄



  多利· 桃花源丛丛簇簇的鲜花,为庭院园田增添亮丽色彩。蔡律摄



  多利· 桃花源丛丛簇簇的鲜花,为庭院园田增添亮丽色彩。蔡律摄



   多利· 桃花源丛丛簇簇的鲜花,为庭院园田增添亮丽色彩。蔡律摄

  利用农村集体经营性建设用地“入市改革”试点,探索出农村集体经营性建设用地开发路径。在成都多利农庄项目实施中,有效地实现了当地农民的持续增收。农户以确权后的宅基地及集体建设用地入股,组建村集体资产管理有限公司,与多利公司合作,自主开展土地综合整治和农村新型社区建设,通过整理节余的集体建设用地挂牌出让,实现土地整理项目收益和农民股东利益分配。



  “天府·稻田四季”田园综合体规划:都江堰精华灌区核心区和全国特色小镇三道堰镇,在红光镇白云村、三道堰镇秦家庙村、青塔村连片规划建设面积达到1.1万亩,规划建设体现自流灌溉、水旱轮作、川西林盘特色和宜业宜游宜居的“天府·稻田四季”田园综合体,打造集农业文化旅游“三位一体”、生产生活生态同步改善、一二三产业深度融合的全球重要农业文化遗产旅游目的地。蔡律摄



  “天府·稻田四季”田园综合体规划。蔡律摄



  据媒体报道,“天府·稻田四季”田园综合体项目将探索“企业+集体+农户”合作模式,利用土地整理预留给村集体的建设用地和农户自愿节约的安置房用地指标,采取作价入股、按股分红的方式与多利合作,突出川西林盘、田园风光和宜游宜居特色,规划建设租赁住房和高端特色民宿,先期按作价总额的6%—8%进行集体收益保底。蔡律摄

  在多利农庄的核心群,有机种植田地围绕着的一片乡村酒店格外引人注目,这是由多利农庄建设,由全球著名的乡村酒店管理公司—法国lux酒店管理集团运营的乡村酒店,也是引领郫都区乡村旅游转型升级的重大项目。作为第一个入驻中国乡村的全球性度假酒店,以运营管理乡村酒店方式,打造乡村旅游度假新体验,带动休闲农业与乡村旅游转型升级。



  “水生水产+农业体验”试验基地,种养荸荠、泥鳅、黄鳝等等。蔡律摄



  “水生水产+农业体验”试验基地,种养荸荠、泥鳅、黄鳝等等。蔡律摄



  “天府·稻田四季”田园综合体稻田。蔡律摄



  “天府·稻田四季”田园综合体稻田。蔡律摄

  多利桃花源位于成都·徐堰河畔,距离市中心天府广场30公里,初期规划面积2700亩,总占地面积逾万亩。根据规划,项目按照庭院园田的四级空间体系,空间感上以农田为基础,以农业、旅游、社区和颐养为主要功能布局,小镇整体散布在树木和园林之间,十户而成聚落,川西林盘结构的原生态和点状散落式的村落形态布局在这里尽显无疑。



  长势良好的高粱。蔡律摄

  多利桃花源规划“一核五园八片区”的小镇格局,将田园、林木、院落和水系有效融合,营造出了一种有机生态的居住环境,基于农业旅游的以“有机生活+田园+小镇+文化”相互交融为特色,一核是小镇中心,五园分别是运动公园、四季花园、示范农园、农博公园和休闲公园。小镇中心功能将包括业主餐厅、幼儿园、颐乐学院、运动中心、健康中心,以及民宿、商业街等。项目一期规划了“一心三园三片区”:一心是邻里中心,三园分别是四季花园、示范农园、休闲公园三片区为滨河社区、花海社区、颐养社区。放眼望去,住宅周边都是大片菜园、稻田和果园。



  田头“多利农庄田园综合体”广告。蔡律摄



  2018年5月,多利农庄大白菜采购完毕。蔡律摄



   “天府·稻田四季”田园综合体绿油油的高粱地。蔡律摄



  “开荒南野际,守拙归园田。方宅十余亩,草屋八九间”,花开田园,林木、水系、田园、村落,让你品味、让人追寻川西乡野风情。蔡律摄

  田间村落,绿意盎然,移步换景,古建形制。多利桃花源门票120元,对我考察、研究、设计田园综合体来说,感到物有所值,虽然多利桃花源里面设施不完善,但田园生活体验区展示田园牧歌式的现实图景,激发人们对田园生活的向往,具有一定的借鉴价值。

  蔡律  2018年6月5日


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