房地产2006：载不动几多梦
顾列铭
正当房地产开发商纷纷高调预测2006年房价将继续上涨时，中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年却给他们高亢的情绪泼了一盆冷水。
2005年底，许小年在《华尔街日报》上撰文指出，中国楼市不久将步入大熊市，尤其是上海、杭州、南京、北京这些在过去几年里持续狂热的大中城市，房价将从2006年起明显向下转折，并步入五年以上的大熊市。
“宏观调控不会让房价下跌的论调成为供需双方狂热的帮凶。一方面会坚定开发商房价将涨的信念，一方面居民会更加迫不及待地抢购房产，更快速地消耗掉十多年之后才能重新积聚起来的购买力，到时候房价下跌不可避免。”许小年说。
但随后，许小年任职的高华证券公司公开辟谣，称许小年先生没有说过上述这些话。
其实，许小年先生有无发表以上讲话并不重要，重要的是，亢奋过度的中国房地产业已载不动几多梦。
梦之一：炒房发大财
2005年11月23日，位列上海地产十强的大华集团遇到了大麻烦：它所开发的楼盘“水岸蓝桥”的51名业主，将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并声明集体停止偿还房贷。退房业主代表甘先生说，为了退房，他们宁愿按合同约定，承担总房价3%的违约金及一切相关费用。
“退房风潮”一波接一波涌起于上海房市。上海汇业律师事务所的杨律师说，退房纠纷的诉讼在增多。
而房价下跌是退房风起的真实原因。“水岸蓝桥”的这些退房人大多是在2004年底和2005年初上海楼市巅峰时预购的，当时买价在9000元/平方米至14200元/平方米之间，如今周边同类二手次新房的挂牌价已跌至每平方米8000元到9500元/平方米之间，且许多房子是带装修的。如此一来，房子还没到手，每套价格就缩水少则十多万、多则二十余万。两害相权，违约退房实为减损。
这样一个图景人们似曾相识。在上世纪90年代末的香港，由于楼市泡沫破灭，许多业主偿还银行的余款还远远超过重新购买一套新房，其中辛酸无法多说，余痛一直延至其后数年。楼市泡沫造成的社会教训不可谓不深刻。
从市场角度看，这些退房者已是事实上的“输家”，对退房行为应当看清这个问题的起因。楼价的上涨是一个复杂的系统性问题，是政府、开发商、投机或投资者以及普通住户等多重力量共同作用的结果。政府既要看到价格上涨一定的合理性，更要看到暴利的非合理性。
对此，中国土地学会秘书长黄小虎的话颇耐人寻味：“一方面普通老百姓的收入很低，一方面开发商暴富，这本身就是一个社会两极分化的组成部分。房价上涨过快促进了投资、投机活跃，最后的结果实际上就是穷人补贴富人！”
房地产业的暴利如果继续维持，考验的不仅是中国经济的稳定，更是老百姓善良和忍耐的限度。实上，改革开放20多年来，从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁，中国内地的各种富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山；“中国十大暴利行业”中，房地产业每年都是“第一名”，暴利绝对值和公众评价恶誉度年年都是五星。
梦之二：发展靠地产
中国国家统计局新近出版的《中国大型房地产与建筑业企业—2004》年鉴显示，2003年，全国房地产开发企业达到37123个，完成房地产开发投资10154亿元，企业资产总值40486亿元，经营总收入9137亿元，利润总额506亿元。全国建筑业企业达到48688个，完成建筑业总产值23084亿元，企业资产总值23542亿元，企业总收入22037亿元，利润总额520亿元。房地产业和建筑业的增加值分别占国内生产总值的比重为2.0%和6.9%，尤其是建筑业占国内生产总值的比重创建国以来最高，仅次于工业、农业、商业居第四位，已经成为国民经济的支柱产业之一。这还是2003年的事。
同时，国家统计局2005年9月26日公布的国内各行业固定资产投资完成情况（2005年1-8月）数据显示：2005年1-8月，房地产业共完成投资9958.42亿元人民币，比去年同期增长23.9%。值得注意的是，2005年1-8月房地产业投资完成总额占同期国内各行业固定资产投资完成总额的24.2%，接近四分之一，该比重与去年同期基本持平（2004年1-8月的比重为24.9%）。在国家统计局列举的二十个行业中，房地产业投资完成总额的比重仅次于制造业（27.5%），位居第二。
中国房地产业对经济增长直接贡献明显。据统计，2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。在长三角，有关专家认为，房地产业对经济增长的直接贡献率远远超过1.8个百分点。从财税角度来说，有关统计表明，正是楼市的飙升，才使得长三角政府地方财税收入的40%以上都来源于地产业、建筑业以及出让土地的收益。
但从2005年初开始，长三角似乎进入了多事之秋。到2005年三季度，上海、浙江、江苏的生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资、外商直接投资、信贷等5大核心经济指标增长速度继续回落，有的甚至低于全国平均水平。这是10年来，长三角经济首次出现整体疲态。
这背后的事实是，随着宏观调控效力显现，房地产业迅速走低，长三角失去了发展的引擎，经济发展自然减速。如2005年上半年，上海房地产业实现增加值265.04亿元，增长4.5%，而2004年，上海的房地产业增加值的增长速度在20%以上。如果算上房地产业带动的相关产业，上海2005年上半年放缓增长的4.5%中，有半数可以说是因为房地产业开始转冷造成的。
面对社会各界对于房地产价格狂奔式上涨的抵触情绪，也有人认为应该看到房地产的积极作用—促进了经济增长。那么，经济发展与房地产之间到底应该是什么样的关系？上海国际问题研究所世界经济研究室副主任张海冰说：“应该说，经济上去了，不是房地产拉动；而是反过来经济发展带动房地产发展。比如，美国硅谷，印度班加罗尔等地方，经济发展带动房地产发展，这种发展逻辑才是良性的。”张海冰指出，目前，就上海为代表的房地产业，炒作投机，权利寻租，各利益集团暗箱操作，结果只能是对普遍的大众消费是一种打击。
房地产业的泡沫发展，为社会带来很多的负面因素。“从公共权力和公共资源那里得到的阶层优越感和特殊占有地位，使一大批房地产开发商成为被人娇宠的‘经济贵妃’，他们不贡献税收收入，但是他们贡献GDP数字，他们把暴利留给自己，把政绩数字送给别人；他们又是左右逢源的‘经济章鱼’，先把吸盘伸进银行里，又把8只爪全部伸进买房人的钱袋，然后用别人的钱来造房子，再把造好的房子高价卖给别人。”有人如此批评房地产新贵。
2005年底，上海开始流传“十一五 ”规划中上海的房地产将淡出支柱产业。此间，上海市委所属的东方新闻网站还进行了网上民意调查，征求市民对房地产是否应该继续作为上海市十一五规划的支柱产业的意见和看法。笔者也多次上网浏览网友留言，发现各种意见都有，但反对意见，特别是对上海房地产现状的指责声音占了相当比重，几乎可以用“骂声一片”来形容。
1999年，上海市房地产业增加值占GDP的比重在所有行业中排名第四，对上海GDP增长的贡献率只有5.2％；而金融当时是上海的第一支柱产业，对GDP增长的贡献率超过14％。随着2000年福利购房政策取消，上海市政府开始通过退税的方式来鼓励市民购房，使得从2000年至2004年间，上海市房地产价格、增加值、经济地位，均得以飞速上升。
上海市统计局的数据显示，在这期间，上海市住宅销售均价从3326元上涨到6385元，几近翻番。自2000年开始的一波上海房地产热潮不仅使得市场价量齐升，更是为上海整体经济的增长作出了巨大贡献，成为提升GDP的支柱产业。
然而，随着宏观调控的不断深入，不仅房价虚高等问题逐渐暴露，而其作为支柱产业的身份也越来越多受到质疑。“什么是规划支柱产业的标准？只有对国民经济发展有巨大拉动作用的产业，才能成为新时期上海经济的支柱产业。” 政协上海市经济委员会委员任浩教授指出，“‘十五’期间，上海房地产投资将拉动1000多亿相关产业链的发展。接下来的五年规划，现代服务业将取代房地产业的位置，这与中央提出发展现代服务业、提高上海服务全国的能力的目标也是一致的。”
事实上，一些新兴产业，如生物医药、新材料、环境保护等产业，已经在“十五”期间得到了相当充足的发展，已具备成为上海经济的新增长点的条件。
“全国经济一盘棋，房地产必须必须从支柱产业中退了，这也符合经济周期规律；因为每个时期的经济，总是从低潮到高潮再到理性回归，可以判断，中央的宏观调控使房地产皈依理性的脚步快了一些，如果上海率先在新的五年规划中实现支柱产业大调整，那么，估计北京、广州、深圳也会仿效。”上海市委一官员坦言。
梦之三：放贷无风险
现在，中国的房地产市场还面临以下两个问题：一是房地产信贷质量有所降低。目前房地产企业平均资产负债率是72%，最高达到94%。二是房价上涨中蕴含一些不正常因素，一些企业盲目高价买地，也使其开发出来的产品超过了市场承受能力。三是居民投资房地产可能带来的银行贷款偿还风险。目前我国有6.6%的人拥有两套住房，但实际上这个数字可能要达到15%。一旦多余的住房租不出去，偿还银行的贷款就会成问题。
宏观调控之前，房贷被沪上银行视为优良业务蜂拥而上，现在，住房不良贷款又变成了沪上银行的新难题。一方面，伴随着楼市降温，房贷增量急剧下降。根据央行上海总部14日公布的2005年11月份上海信贷运行情况显示：自2005年7月起，上海房贷市场已连续5个月负增长。
另一方面，房贷总量这个分母下降之后，住房不良贷款这个被“狂热楼市”掩盖很久的问题正逐渐暴露出来。上海银监局有关人士透露，至2005年底，沪上银行房贷坏账的平均水平已达0.52%。而2005年上半年时该比率还在0.3%左右。
上海住房贷款的不良率上升呈现三个特点，一是二手房贷款风险总体高于一手房，二是一手房不良贷款新发生额明显高于二手房，也就是在当前的房地产交付以后，一手房不良贷款的发生明显开始高于二手房，三是本地居民住房贷款的不良率高于外籍、外地人士。
业内人士表示，在楼市疯涨期，一些银行对房贷审批把关不严所导致的开发商和投资者的不诚信行为。楼市进入下滑通道，交易量萎缩，这也直接加重了投资者的财务压力，并最终难以偿还贷款。
上海杨浦区的张先生讲了他的故事，2002年、2003年他投资了两套房子均收益不错。2004年下半年到2005年年初，他用尽所有积蓄按揭了5套物业，本想熬到2005年楼市旺季卖出，但年中宏观调控导致的楼价下调，成交量跌入冰点，张先生的5套房子全线套牢。“银行现在是日日催债，房子又卖不出去，我现在连生计也成问题了。”他哀叹。
而一部分被套投资者企图通过“转移风险”自救。据上海本地媒体报道，2005年10月，某小区50多名业主集体通知发展商、贷款银行、贷款担保公司，他们将停止偿还贷款。
投机客“做高”房价也把巨大的风险转移给了银行。上海中介行业的一位权威人士透露，投机客为获得更多贷款而做高房价，在前期的上海二手房市场中普遍存在，这样的交易最高可达到50%，房价上浮比例可高达40%以上，很多是变相零首付。在楼市狂热期，做高房价并非难事，很多估价公司都默许过高的房价，而银行也并未严格规定由指定估价公司做房价评估报告。
“假按揭”也成为银行不良房贷的主要成因。一位商业银行的人士表示，一些开发商为了加快销售回款，或者制造虚假销售繁荣。在房产尚未出售时，制造虚假交易记录，从银行中骗取个人贷款。
业内人士表示，房地产市场的颓势可能持续到2007年，而这种坏账趋势也会持续，之前埋下的隐患会逐渐显露出来。
对中国的商业银行而言，不良贷款总量不断增加，处置效率却远远跟不上。照此趋势，新一轮不良贷款高潮将是可以预见的。而其中，占到贷款总量三成的地产类贷款起到了相当的“作用”。
过去的两年中，不良贷款的产生速度明显快于处置速度。但到2004年末，中国不良贷款总量已经达到36684亿元。而地产类贷款在其中占到了相当的比重。在过去的5年里，与房地产相关的贷款在贷款总量中的比例翻了将近6倍。
值得注意的是，最近两年第二类贷款(“需要关注贷款”)出现了激增的苗头，这其中，地产类贷款又占到了相当比重。数据显示，隐藏在第二类贷款中的地产类不良贷款已经达到了5250亿元人民币。这对于银行体系来说，将意味着巨大的压力。如果目前80%的第二类贷款都转变成了不良贷款，那么正值上市关键时刻的三大国有银行的风险准备金覆盖率将会从现在的45.5%，68%和61.6%分别下降到8.7%，16.6%和14%。旧的不良贷款中以商业地产贷款为主，而在新的不良贷款中，住宅类贷款比例也开始上升。
中国地产业的变盘日子看来已经不远了，变盘的方向也已基本明朗。
