4月17日上午，记者在河北盐山县职教学校家属楼区了解到，当时职教中心1、2号楼所占土地是学校教室，通过与5、6号楼所占住宅地置换而建成并列的1—4号住宅楼。

2003年，在1、2号楼筹建时，学校收走了老师们住宅的土地证和房产证，说是给他们即将搬入的新房办理房产证。但实际上学校拿去偷梁换柱办了5、6号商品楼的土地审批手续，该校老师再想得到房产证却化为泡影。

商品楼的复杂属性

 

业主代表刘先生气愤地告诉记者：“在1、2号楼建设的批文中，县领导明确指示，要求在二期工程开工前把1、2号楼与现在的5、6号楼所占用的土地置换手续办好，以确保国有资产不流失。

事实上，该职教中心在住宅与教室置换的土地上，盖起了商品楼。该校老师指责学校领导把自己住宅的土地证拿去偷办了商品楼用地手续。老师们还为办新房产证缴了100多万元，却办不了土地证，学校卖给他们的这4栋住宅楼房竟成了违章建筑。

记者从一位教师提供的材料里看到了这份批复：盐山县国有资产管理局的文件《关于同意职教中心建设职工宿舍楼的批复》。

“本来说置换过来的地要建学校体育场，可实际上建起了商品楼！”业主付先生说。“我们手里有当时刘学江县长的批文，在学校的工作计划也有记载。现在学校和政府联合搞开发建设，很明显这是在侵占教育资源，造成国有土地流失。” 

 

旧宅改造还是商业开发

 

4月17日下午，记者到盐山县土地局见到了土地利用科范荣武科长，向他询问，盐山职教的1、2、3、4号家属楼所用土地在土地局审批过没有？是否有土地证？

“这块土地没有到我们这里来审批过。”他说：“人家不申请有不申请的理由，原来就是旧住宅，可以不申请。要是建商业楼就不行。拆旧翻新只要符合建设部门的建设规划就可以了。”

“旧城改造的土地是不是要办理土地审批手续呢？”记者问。

“这要分两种情况。如果是自己改造自己住，就不需要土地手续；如果是搞开发，就得有审批手续。”

“那现在正在建的5、6号楼有没有审批手续？”

“那个有土地审批手续。”

记者提出看一下相关手续，范科长以要征得局长同意为由（可局长不在家），拒绝了记者的要求。

范科长向记者进一步介绍说：“我拿准的事你查不查都一样，手续绝对是有。你问批了多大面积具体数我还不知道，可能是六、七亩地。这个都是经过合法批准的，而且这块地原来就是家属区。”他翻找了一会儿，却没查找到相关资料。

“即使旧城改造，建起了家属楼，如果不办土地使用手续，那怎么给现住户办理房产证呢？”记者问道。

“家属区范围内的土地，不属于职教中心，是属于住户自己的。人家有独立使用权，与学校没有关系。起码部分住户有土地证，与单位没有关系。”

“那5、6号楼是不是置换过来的土地呢？”

“这个我搞不清楚。他们（指教师业主——记者）说的这个置换和我心目中的置换，认识上有偏差。谁跟谁置换呢？”

“据说这块地是跟以前的1、2号楼所在的地皮置换过来的。那块地原来是教室，把原来5、6号所在的住宅房置换过来，那么5、6号楼所在的位置应该还盖成教室还给学校才对，我的理解对吗？”

“我接到的申请，它就是建商品楼，没有说建教学楼。”他补充道：“学校里面建教学楼，不一定符合城建规划。”

“那在校区里面建商品楼就符合城建规划吗？”

“你怎么就能认定它是校区里的呢？”他反问道，“这一块土地原来是国有划拨土地，转为国有出让土地。这块土地不应该属于盐山职教的。”他解释说，“教室，是学校的附属设施，可以认为是学校的土地，但它只有使用权，没有所有权，有使用年限的。”

“业主们反映现在新建的5、6号楼是用原业主的土地证来办理的。有没有这个情况？”

“这个情况不应该有。”

“到底有没有？”

“应该没有。”面对记者的质疑，范科长有些闪烁其辞。

范科长解释道：“原则上是不会出现拿着1、2、3、4号楼的原拆迁户的土地证来办理5、6号楼的土地证的。5、6号是重新审批的，与原来的土地证是无关的，是由盐山县人民政府批准的。”

“5、6号楼进行商品房开发，出让土地时，有没有进行竞拍？”

“因为是属于旧城改造的项目，不需要竞拍。竞拍指的是净地。”他补充说，能请人家来开发改造就算不错了。

“在盐山县城这个地段的地价是多少钱？”

“这个是两、三年一调整。有评估中心评估，到底评估价多少我不知道。”

土地出让金是多少，作为主办官员却说不知道；评估价是多少，作为与此业务关系密切的官员竟然也说不知道，实在让人不可思议。

据该校某位老师向记者反映，5、6号楼作为置换土地，属国有土地，在这块地皮上进行商业开发，打的却是旧城改造的名义。这几亩地的土地出让金，学校领导曾说过开发商交给土地局31万元。

据教师们调查了解，在这个地段，2003年一亩地市场价为50多万元。一位教师气愤地说：“如果真的按照商业开发、市场运作的原则进行公开招标拍卖的话，那这片土地的总价值最少在二、三百万元上，可现在31万元就把这块地皮卖掉了，这不是国有资产流失是什么？”

对此，记者咨询了对房地产行业颇有研究的律师，据律师介绍，旧城改造（房地产开发）涉及经营性用地的，土地供应必须通过招标、拍卖、挂牌方式确定开发商。原来是公益事业（如中小学校）划拨的土地，转换成商业性质用地后，就应该按国家规定先补足土地转让金后由政府以招、拍、挂出让该土地。

在盐山县建设局，记者见到规划股股长张玉芳。记者向他咨询新楼盘规划手续是怎么申请办理的？他说，是由开发商申请，并与原住户商量好愿意改造，然后签协议。这个事情是学校的，那就以学校为主体与开发商协商。土地是国有土地，双方有共同愿望搞开发，收益是学校有一部分，开发商有一部分，原住户也有一部分。

记者向张股长询问城市建设是否先要做全盘规划，把这个地方规划后才可实施，张股长说不是，是学校愿意改造就可以改造，并不是规划部门全盘规划。一开始是他们有意愿，谈好条件签好协议，然后报土地部门，先审批土地，审批完了以后再由建设部门批准建楼。

张股长说是开发商要拿着与原住户的改造协议到规划部门办手续，可业主刘先生告诉记者，原住房户是和盐山第三建筑公司签的旧房改造协议（当时是2005年），而这份改造协议现在5、6号楼的开发商沧州树鑫源公司手里绝对没有。要是他们也拿了旧房改造的协议去办理规划手续，那肯定是偷梁换柱了！

记者询问1—4号楼是否在规划局审批过，张股长回答1—4号楼具体是哪些楼他不太清楚。并解释说如果是旧房改造就可以不用审批。

就建筑程序问题，记者向建设部城乡规划司孙调研员进行咨询：到底是城建部门先做规划，还是由开发商先申请？他说，如果土地上原来有建筑物，就要先把它清理掉才能报规划。土地开发要进行拍卖，之前规划部门要先出具规划要求，由土地部门公告挂牌拍卖，等收回土地出让金和所有税费后，再由建设局发放用地规划许可证，拿到土地局去办土地证；然后由建筑设计部门设计，审验通过后得到建设局发的建设工程规划许可证，再办施工许可证，还要有监理单位参与；竣工后由建设局验收，合格后出具验收合格证明，然后上报房产局办房产证。

此说法和律师所说基本相同，按照程序，都是要先将土地整理好变成净地后挂牌竞拍，每个环节都必须有建设局和规划局的参与。但张股长说起来却是轻描淡写，建楼房凭的是单位和个人的意愿，似乎与规划局没多大关系，没有他们多少职责。

 

接着，记者来到盐山职教中心，没找到校长和书记，只找到一位副校长杨思杰。

记者问他为什么楼房都交付使用好几年了，房产证迟迟办不下来？

他说这是属于土地置换导致的问题。他不分管这方面工作，也不清楚为什么办不下来房产证。要等5、6号楼起来以后统一办理房产证。县里没有房产证的不光是他们，很多单位都有这种情况。

“1-4号楼的房产证能办下来吗？这是哪里说的？”记者质疑。

“是县委说的。”

“那1-4号楼有没有土地审批手续呢？”

“应该有，否则怎么能盖起楼来呢？”杨副校长的口气似乎很肯定。

业主孙先生说，他们这4栋楼里住家80户，开发商是以690元/平米的价格交售给学校。学校卖给教师和外来住户的平均价格是800元/平米。一户面积在130平米上下，售价在10万元左右，等于每户多掏了1万多元。上百万元的售楼盈余款也不知道哪里去了。以前张金通校长还说过，房顶的阁楼是开发商赠送给业主的，但孟昭德校长上任后却把阁楼作价卖给了业主，每家又多花了1万多元。这样，又是一个上百万元，也不知道哪里去了。他们80户人家，每户在购房款里拿出来近15000元，合计约110万元，作为办理新房产证的费用。现在，房产证没办下来，钱又不知哪儿去了，学校领导对此总是含糊其辞。教师们要求公布账目，学校却一直没有明确表态，拖延至今也没有结果。从2003年到现在，该校已换了三任校长了。