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拆迁，征地，在当下中国是一个很有争议性的话题。因重庆的事件，这一话题一度喧嚣之后，现在似乎又被迫平息。这是咱们的国情吧。
试着贴一下有关美国的征地和拆迁做法，感谢周大伟先生的合作，希望这篇文章还能贴得上去。
任何一个国家在经济发展中，必然会面临土地或房屋征收等诸多涉及物权的问题。所谓“它山之石，可以攻玉”，吸取、借鉴其他国家的经验教训，或许对我们处理相关问题也有所裨益。笔者就相关问题采访了长期研究美国物权问题的旅美法律学者周大伟，他详细介绍了美国相关的土地或房屋征收情况，并对国内处理这一问题发表了自己的看法。
以下是采访的部分内容：
记者：请问在美国如果进行土地或财产征收？一般有什么样的程序？
周大伟：这就得先谈到美国宪法对物权的保护。
美国联邦宪法第五条修正案专门规定：“非依正当程序,不得剥夺任何人的生命，自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。”宪法第十四条修正案则要求，任何一州，不经正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产。各州也有类似的法律条文。
在美国，征收主要分两种形式。第一种无偿征收，是政府为了保护公众健康、安全、伦理以及福利，无偿征收民众的财产。但这种无偿征收非常有限，有着非常严格的法律制约，近来也很少看到。
第二种是有偿征收，是政府依法、有偿取得财产所有人的财产兵转为公用的行为。美国为建设或其他用地征收公民拥有的土地，主要采取这种方式。
即使是有偿征收，也有三个要件：正当的法律程序；公平补偿 ；公共使用。
首先，什么是正当的法律程序？一般来讲，有以下几个步骤：
（1）政府预先发布土地征收的通告。
（2）政府方对土地进行评估。
（3）向被征收方送交评估报告，并提出补偿价金的初次要约；被征收方可以提出反要约。
（4）召开公开的听证会，说明征收行为的必要性和合理性；如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为。
（5）如果政府和被征收方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理。为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决前提前取得被征收财产。除非财产所有人可以举证说明该定金的数额过低，法庭将维持定金的数额不变。
（6）法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换。
（7）双方最后一次进行补偿价金的平等协商，为和解争取最后的努力。
（8）如果双方不能达成一致，将由普通公民组成的民事陪审团来确定“合理的补偿”价金数额。
（9）判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的财产。
第二，必须是公平补偿，就是指对买卖双方都公平，价值依据的是“公平的市场价值”。在相关的拆迁补偿中，房地产所有权人通常可以得到相当于自己自愿地出售其不动产的价格。同样，在这样一个稳定开放的自由市场制度中，开发商利润也受到市场规律的制约。政府也不能随便介入并实施“强迫拆迁”。如果在这个过程中，任何一方受到欺诈或伤害，则可以去法院对薄公堂。
第三，必须是公共使用。一般是指全体社会成员都可以直接享受的利益。如机场、公共道路交通、公共卫生、公共图书馆、灾害防治、国防、科学及文化教育事业，以及环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及引水排水用地区域的保护、森林保护事业，均属于符合社会公共利益的“公共使用”。 政府征收少数人财产又立即转让给多数私人使用，同样构成公共使用。诸如城市规划中的“旧城改造”、“成片住宅开发”、“超市购物中心”等。
但政府征收少数人财产又立即转让给另一些少数人使用，比如征收Ａ的住房给Ｂ开设零售商店，就不能构成公共使用。
记者：那你能不能简单举几个例子说明一下什么叫公平补偿？
周大伟：好的，就比如在公平补偿方面，有这样两个例子：
第一个案例，是美国圣地亚哥市诉索比科保险金融公司事件。被告是一家位于美国和墨西哥边境的保险金融公司。由于政府的征用行动，该公司被迫迁移到一个运营费用较贵的地点。但公司迁入新地点后，恰好遇到墨西哥的货币（比索）贬值，公司的营业额每月增加了400%，公司为此因祸得福。
但该公司仍然不接受政府提出的补偿金，提出要求政府补偿其商业信誉的损失。经过两审诉讼程序，陪审团拒绝了被告的请求。上诉法院特别指出，尽管承租人有权利要求赔偿商业信誉的损失，但是必须提出证据证明在搬迁之前和搬迁之后的差异（损失）。仅仅提出新地点的运营费用增加，并不能直接证明这一损失，何况由于搬迁后公司的营业额每月增加了400%的事实，已经使该公司提出类证明成为不可能。
第二个案例，是粮食转运公司诉某郡政府。原告是一家经营谷物的粮食转运公司，近半个世纪里，一直在铁路沿线经营谷物转运业务，并在租赁土地上建筑了仓储等辅助设备，公司的业务具有相当的稳定性。1967年美国政府实施征收铁路公司，同时包括原告租赁的财产。当时，原告与铁路公司的租赁合同还有7年半届满。
在诉讼中，政府承诺补偿原告租赁合同的损失，包括附加建筑物的损失。但原告提出，政府还应当补偿租赁合同可能延续而带来的后续利益。法院认为，在确定一个合理的市场价值时，可以推定这一市场价值应当是一个买方在正常市场状态下愿意支付给卖方的现金价值。在本案中，假定原告出卖其公司，那么买方应当认为该租赁合同还会延期，直至设备的使用寿命终止。法院认为，原告主张的公平市场价值应当是指它的现存利益及未来利益。现存利益包括它拥有的资产净值，未来利益包括租赁合同尚存7年半期限的利益，以及7年半以后租赁合同可能延期所带来的利益。法院判决原告胜诉。
记者：现在很多的拆迁问题，都涉及到公共使用的争议，在这方面有什么样可资借鉴的例子？
周大伟：这样吧，可以举一个中国移民的案子。
来自中国大陆的新移民方秉权先生和他的妻子共同拥有圣荷西市TROPICANA 商场75%的土地所有权，其他土地所有人均是亚裔和拉丁美洲裔等少数族裔。2002年，圣荷西市政府指认TROPICANA商场为“荒废区域”，并以“公众利益”为由，动用土地征收权将该商场强行征收，同时要将该商场转交给另一家由南加州白种人经营的地产开发公司。
方秉权等多数所有权人反对市政府的决定，于2002年10月10日入禀法庭，状告市政府侵犯公民私有财产权，歧视少数族裔并违反宪法，同时提出索赔700万美元。
法庭通过多次听询会，法官要求市政府提出完整行政记录，以证明将一个正在改建中的商场由现任东主手中强行征收，然后将商场原有店家建筑建筑与商业形态原封不动转交给新东主的做法，是否是为了公众利益。最后，被告市政府律师在和市政府以及议会讨论后，决定放弃征收行为。 原告方获胜。
法官在2003年10月的宣判表明，市政府所提出的会议记录并不足以证明该强制征收的决定是“为了让最多人获益, 同时使最少人受到伤害”。因此该强制征收令并没有绝对的必要性。同时法官也认为，市政府只征收方秉权等亚裔所有的两栋建筑物，而不征收拉丁美洲裔的超市和汽车修理行，是“肆意专断而且任性的行为”。
还有一个更重要的案例需要介绍。这就是2005年6月23日成为全球新闻的凯洛诉新伦敦市案（Kelo v. City of New London, No.04-108）。
新伦敦市（New London）是美国东北部康奈蒂克州的一座小城市。城市的官员们决心用一个招商引资的计划来复苏小城的经济。他们决定对Thames 河畔一片90英亩的土地做一个规划，在这片土地上建设博物馆，健康俱乐部等等促进旅游业的项目。此外相当大的一片土地规划中是要给一个叫做Pfizer的医药公司建立全球研发中心。小城的政府官员们认为，这样的开发计划一定能够促进小城充分的就业，经济的发展以及财政的增加。
但是，这一征地涉及到一些私有土地拥有者，其中一些人不愿意交出他们的家园，更不愿意把自己的家园卖给一间私人公司。这场官司一直打到美国最高法院。这些居民的控诉依据很简单：他们认为这一征收行为违反了美国宪法的第五条修正案中规定的“公共使用（ Public use）”要求。
美国最高法院以5比4判决市政当局的强征不违反宪法。那些作出这样的判断的法官们的核心意见是：对“公共使用”应当作更自然和更宽泛的解释，比如解释为“公共目的” 。政府征收少数人财产又立即转让给多数私人使用，同样符合公共利益。
记者：中国近年在土地征收或拆迁问题上，发生了不少纠纷，你怎么看其中的问题？
周大伟：我认为，在中国现阶段，民众在土地征收或拆迁问题上引发的事件，其实主要原因涉及合理补偿的数额，这有四个方面的问题。
第一，由于房地产市场的不成熟和不规范。国内一直没有形成一个现成的可以令人信服的公平市场价格。公平市场价格的形成，必须有畅通的市场交易渠道和有效力的市场交易规则。但国内房地产业界由于还存在一定的垄断利益，市场还不具备这样的条件。
第二、被拆迁人的补偿价格和开发商再出售价格之间的严重不对称。长期以来，开发商和政府补偿被拆迁人的价码是以核算其财产成本（比如建筑面积和建筑材料等）为基准的。在征用农地的时候，则以若干年的农地产出（比如青苗补偿费等）作为基准。事实上，开发商们出售房地产的价格，才是公平的市场价格。国内许多房地产商就是靠这种剪刀差赚取了巨额利润。
第三、一些地方政府明显涉嫌在征地拆迁中获取巨额直接利益。地方政府把土地用低于市场的补偿价格从普通百姓手中征收过来，再按照市场价出让给企业。这样，补偿价和市场价的巨大差额就落到地方政府手里。或者，如果地方政府按照优惠价出让给企业，这个巨大差额就落到了企业手里。总之，这个巨大差额是由地方政府和企业来分享的，而与被拆迁人无涉。
第四、政府在纠纷中明显回避责任。由于政府拥有对土地和城市规划的垄断权力，所以，政府指令拆迁或授权开发商拆迁本身就是政府行为。但是在这实践中，政府在下达了行政命令后，将“拆迁人（多为房地产开发商）”推至前台，自己“淡入”幕后，扮演一个“仲裁人”的角色。一旦拆迁人和被拆迁人对薄公堂，政府可以回避涉讼的责任和义务。这大概是一个极其具有富有“中国特色”的做法。这样做，固然减轻了政府机构的压力，但同时也无异于为政府官员的官僚主义和无视民众疾苦提供了一个合法的借口。有关恶性事件成因的诸因素中，官僚的冷漠和资本的贪婪，显然是引发民怨的重要因素。
我认为，拆迁补偿的时候核算房子成本价值，盖好新房后就立即按照市场化出售，这对被拆迁人是不公平的，是个畸形和病态的市场，绝不是根据公平市场价格的公平补偿。如果再加上官商勾结的因素，其性质无异于变相的抢劫。不少普通民众只是觉得此事不公平，但就是搞不懂不公平的原因。于是便采用非理性的手段来盲目抗争，结果令人痛惜。以上描述大致可以展示出中国国内房屋拆迁和土地征收的现状。
我认为，随着中国经济的发展，政府对土地的征用和居民拆迁当然难以避免。但是，这一切应该依法进行，司法是解决社会矛盾、寻求社会公平与正义的最有效的手段。但是，许多问题现在无法遵循司法的途径解决，这其实是一种有法不依的结果。
中国的宪法修正案修改后的第13条新增第3款规定："国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。" 这里包含了如下基本的法律精神: 第一，世界上不存在所谓绝对的神圣不可侵犯的财产，当国家为了公共利益的需要，完全可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用。 显然，这是一个行政法的范畴。第二、虽然政府可以不依照民事契约行为而强行地取得他人财产，但并不意味着政府行政权力可以为所欲为。国家征收征用公民的私有财产并不是无偿剥夺，而应当给予补偿。如何补偿或补偿多少，则涉及民事法律的范畴。
此外，至于地方政府没有将约定的补偿款发放到被拆迁人手中，由此引发大规模群体事件的丑恶现象，已经属于贪污挪用行为，直接涉及到的则是刑法范畴的问题。
记者：那你看来，应该怎么避免上述的问题呢？
周大伟：在拆迁过程中，补偿价格的确定不应当单方面决定。任何强迫交易都不符合我国民法中有关平等、自愿和协商的基本原则。除了政府方面提出的“一般由所在地房屋管理局或专门的评估机构”作出的评估报告外，我认为，应当准许被拆迁人另行聘请其他中立的专业评估机构提出不同的评估报告，并在此基础上使当事人有足够的机会进行平等协商。
在合理补偿方面，比如说，我们是否可以采用和改造后的 房地产总价值挂钩的房地产核算办法，在制度上使独立的核算机构拥有足够的权威。通过独立和公正的核算使被拆迁者得到合理的补偿。此外，是否可以让被拆迁者以自己原有的房地产的一部分补偿价折换成房地产公司的股票。被拆迁者迁离后则成为房地产公司的股票持有者。这样既可以使被拆迁者分享未来新的房地产中的增值部分，也可以部分地减轻地方政府和开发商的补偿负担。
如果政府（或开发商）和被征收方在补偿数额上无法达成协议而不得不启动强制拆迁的法律程序时，为了保障被征收方的经济利益，人民法院是否可以要求政府方（或开发商）可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金。除非被征收方可以举证说明该定金的数额过低，法庭将维持定金的数额不变。
记者：拆迁中有一个概念——“钉子户”，你怎么看这个问题？
周大伟：其实，如何合法地驱逐“非法滞留者” （国内俗称”钉子户”）？长期以来，一直是世界各国、尤其是发展中国家面临的法律难题。
因为在强制驱逐“非法滞留者”的过程中，可能触及的不仅仅包括不动产的物权关系、租赁合同法律关系，还涉及到滞留者本身的人身权利；还有，被驱逐的滞留者非理性抗法引起的暴力冲突，以及滞留者被迫离开后由于“无家可归”可能会给社会公众带来的负担，等等。
特别应注意的是，依法，只有法庭的法警有权执行驱逐和强制拆迁，政府和开发商均不得以任何手段，如换锁或切断水电胁迫他人搬离，或对他人采取精神或实体暴力的威胁与骚扰，否则将面对民事及刑事责任。 我认为，国家的公权力在涉及这个传统的私法领域时需要格外慎重。因此，如何依照中国的实际国情，设计出一个切实可行的驱逐“非法滞留者”的法律程序并最大限度地降低社会为此付出的成本，是一个亟待解决的问题。
事实证明，稳定有序的司法程序是法制国家解决诸如房屋拆迁等内部尖锐矛盾的最好途径。设计司法程序时尽可能借鉴各国的先进立法经验, 给各争议各方留有一定的余地，通过有序的司法程序防止争议失控并避免过激反应，由此使个人和集体利益同时获得最大保护。
另外，政府还应采用特殊司法协助手段，切实保护弱势群体的利益。只有这样，才能有效降低因征地拆迁造成的社会不稳定和对经济发展的冲击。
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