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  贺林飞:如何理解房地产去库存化的“国家任务”?    上一篇  下一篇    
  发布者:贺林飞 |  浏览(1126) 评论 (0)  | 发布时间:2015-12-28 22:17:42 最后更新时间:2015-12-28 22:17:42  
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   今年中央经济工作会议上,化解房地产库存成为明年结构性改革的五大任务之一。有专家断言:房地产去库存化已成为“国家任务”?

  据国家统计局数据显示,截至11月末,我国商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。即便库存仍在增加,今年前11月,我国还新开工房屋140569万平方米。这意味着新房仍将源源不断涌向市场。受库存压力的影响,今年以来,房地产投资同比增幅持续放缓和快速下滑。今年房地产住宅投资同比增幅持续下滑,已快接近2009年2月的历史最低值。社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞算了一笔账,截至今年底,我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米,去化周期23个月;期房库存约35.7亿平方米,需要4.5年来消化。

  今年以来,中央出台了不少有利于稳定楼市的调控政策。除“330新政”后,在降低房贷首付比例、购房满2年免征营业税等优惠政策的支持下,我国房地产销售面积增速已经从1至2月的-16.3%,逐步回暖,最终使去年底至今年的商品房销售增速呈现出对勾型反转。有权威数椐表明,1—11月份,东部地区商品房销售面积同比增长9.6%,增速比1—10月份提高0.3个百分点;而西部地区商品房销售面积同比增长3.8%,增速回落0.1个百分点。分城市看,库存压力更非“全国一盘棋”。过去几年住房需求的“同跌同涨”的局面,在2015年终结,楼市进入了一个全面大分化时期:一线城市和人口基本面较好的二线城市,住房需求持续高涨,总体上呈现“量稳价增”的局面;其它二线城市和部分三线城市从规模扩张转为结构优化,总体步入“量减价稳”阶段,有一定的库存压力;部分三线城市和四线城市需求总体乏力,“有量无价”,库存压力大。故此,今年中央经济工作会议上,化解房地产库存成为明年结构性改革五大任务之一。

  何谓“国家任务”?依智慧侠之愚见,化解房地产库存,只是明年政府经济的一大工作措施,并非下达刚性的指令性计划.况且,市场才是资源配置的决定性因素,能否化解多少库存,是由市场说了算,不是政府计划说了算,所以.把房地产去库存化为简单称为“国家任务”,是有些笼统的说法.

  其实,这些年的房地产高速发展,拆射出的是中国城市的无序化发展.在GDP主义逻辑主导下,围绕着城市化这一议题,地方官员所关心的是几件事情。一是土地的城市化,而非人的城市化。他们想利用城市化的合法话语,获取土地资源,主要是农村的土地资源。第二是到处筹钱,向中央要钱,向地方筹钱,当然也可以自己搞债务。城市化需要大量的金融投入,没有钱就很难有城市化。在很大程度上,中国已经面临一场地方债务危机。地方政府这下年的大量举债已经积累了数量惊人的债务。但这个趋势随着城市化进程不仅很难减缓,并且会有增加的趋势。很荒唐的是,地方官员的举债行为,往往能够变成其政绩行为。地方官员都会在其任期内大量举债,而不顾这种行为的长远恶果。只要上述制度因素,尤其是上级政府衡量官员政绩的GDP主义不变,地方的这个行为方式,永远不会得到改变。

  另一方面,城市化有可能造成中国城市的纵向行政升级运动和横向行政权扩张运动。改革开放以来,许多地方把县改为市、把行署升级为地级市、设置计划单列市等等,造成了中国行政系统的大扩张。为什么这些大事情可以做得那么得心应手?很简单,因为符合各方面的利益。城市的行政等级一升级,人人都可以升官。连城市居民都不会反对,大家从一个县级“市民”俨然变成了地级“市民”。但大家都没有意识到,中国整体社会和行政制度成为了受害者。今天所面临的那么多的行政层级,那么庞大的官僚系统,都和这些制度变化相关。在今天的城市化过程中,也已经开始出现了城市行政权扩张运动。

  而城市化的最大陷阱就是造房建房.当前楼市库存已经成为悬在中国经济头上的一把达摩克里斯之剑。正如中国社会科学院12月3日发布的最新报告称,房价在经历较快上升后,2016年第二季度后,有出现一波断崖式下跌的可能.在此次中央经济工作会议上,以罕见的大篇幅对房地产库存进行了论述,并把去库存写入了2016年经济工作的“五大任务”中。智慧侠认为,由于市场的决定因秦,中国房地产泡沫挤出、中国房地产市场的调整或中国房地产市场去库存化,其实最大的问题仍然是一次重大的利益关系调整。而这种利益关系的调整,中央政府是否能够向地方政府、房地产开发商、房地产投资者真正地让利,把以往赚得过多过大的利让给绝大多数住房消费者。这是成败的关健,如果中央政府房地产政策能够做到这点,那么房地产去库存化就通过平稳得以化解,否则要达到目标并非易事。

  也有不少业內人士也表示:中央经济工作会议描绘了去库存的政策方向,包括加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道;同时还提到励房地产开发企业降价、取消过时的限制性措施、建立购租并举的住房制度等方法。虽然基调是去库存,但是中央经济工作会议对于房地产政策的定调,却非简单的刺激消费的救市方案,而是针对新型城镇化背景下,中长期间房地产行业的系统性解决方案。这也是2016年去库存药方转变的一大原因,由短期的刺激性政策转为构建房地产的系统性解决方案,也被市场誉为新一轮住房制度改革开启.《人民日报》近日也发表评论称,“尽管中央出台政策”,“化解楼市库存也得靠开发商自己,适当降价是最明智的选择。”“特别是对于三、四线城市来说,走到拐点的房地产业,降价促销与转型升级是必然选择。”

  中国指数研究院的《中国房地产市场2015总结与2016展望》显示,当前销售持续回暖,市场整体库存压力得到缓解,一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入,库存压力较小;部分二线城市及多数三四线城市依然存在较大库存去化压力,仍需要多种手段助力库存去化。中央经济工作会议话音刚落,安徽芜湖市日前就出台了刺激房地产市场发展的措施,包括市民购买新房契税补助50%,购房者可节省万元以上成本。而广西北海市,则于2015年12月20日起开始受理购房财政补贴,对2015年11月17日至2016年12月31日期间,在北海市市区范围内购买新建商品住房(不含垂直分户商品住房)并已缴纳契税的购房人,按所购房屋房款总额的1%给予财政补贴,每套住房限申领一次。在浙江杭州富阳区,12月8日推出了包含推进保障性住房货币化、购房补贴、人才安居购房补贴、住房金融服务等六项条款的楼市刺激政策。其中,对在富阳区购买新建商品住房的购房者,在取得房屋所有权证后,给予购房款1%的补助。此外,还对6种不同类型的人才规定了相应的安居购房补贴优惠政策,最高一次性补贴80万元。而地处中原的河南在11月10日就出台了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》,鼓励农民进城买房,并提出,各商业银行要积极开展农村居民个人住房贷款业务,扩大业务范围,支持农民进城购房,对农民购房的,政府应给予适当的契税补贴、房款补贴以及降低交易手续费等。

  也许,人们有理由相倍,为了去库存,稳定房地产市场,从而缓解经济下行的压力,2016年更多的救市大招或将出现。

  一是房贷利息抵扣个税。该项政策能够切实提高购房者的购买力,特别是对改善型需求的刺激或更为明显,短期内,一旦实施,将在一、二线城市引爆楼市,对于库存去化会有明显的促进作用。二是政府收购商品房用作保障房。按照中央部署,国家开发银行已经在年内累计向棚户区改造及其货币化补偿安置投放总计约4000亿元的信贷额度,这一额度的定向信贷投放任务已经基本完成。从资金量来看,加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度,全部资金将达万亿元。这种方式能将房地产库存引导到有需要的人群中去,能更有效地提高住房使用率。三是农民工全面纳入城市购房优惠体系。包括鼓励中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免,还研究将农民工和个体工商户逐步纳入住房公积金制度。各级城市均应对农民工购房在政策上做到一视同仁,包括:1)加快户籍制度改革进度,解决农民工进城的保障门槛和心理归属问题;2)将农民工纳入公积金缴纳体系;3)个别城市对农民工购房给予税费优惠。以上政策一旦实施,对增加有效需求,推动楼市中长期稳定有较大作用。四是公积金管理条例修订。既放宽了公积金的提取条件,也提出公积金可像养老金一样进入资本市场,可避免余额不足的问题。五是户籍制度改革.11月11日,在国务院常务会议上,国家总理李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的11月12日,国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时,再次强调“化解房地产库存”的问题。六是大城市与小城市区分对待.去年政府的刺激政策主要回暖了一线城市和部分二线核心城市,而广大三四线城市则改观不大。实力房企越来越倾向于布局北京、上海、广州等一线城市,而三四线城市的土地市场则无人问津。七是继续降准降息。2015年,央妈慷慨解囊,6次降息为广大的购房者们带来了一阵温暖,也让多少的购房者冲着这一利好,立刻着手买房,但是多次的降息也仅仅只是为一线城市的库存带来了一些缓解,三四线城市的库存依旧严重。而广州这一年来,去库存的严重也在缓慢化解。面对即将到来的2016年,专家预测,预计2016年仍有1-2次降息,降息幅度在0.5个点左右,降准也有机会,大约在1个点左右。八是首套房首付款比例降至10%。首付下调能最大程度激活刚性需求,对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。中国为储蓄型国家,发生次贷危机的可能性很小,而首套房发生信用危机的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%将是2016年楼市去库存的终极大招!
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